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为什么小产权房一直不能转正?

发布时间:2017/9/7 22:28:51 丨 阅读次数:

由于建设部官员的提醒,“小产权”、“乡产权”房 再度成为社会关注的热点。民众及舆论普遍认为,这是解决当前住房价格居高不下、民众购房压力沉重的一个重要 出路。政府的态度则比较奇怪:政府口口声声说要帮助中低收入阶层解决住房问题,但民发现的这个有效解决办法 ,政府却非查禁不可。先是建设部官员说,乡产权房、小产权房不受法律保护,接着,北京市国土资源局局长又说 ,该市已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设,违规开发建设的要停工停售 。但政府在查禁小产权房、乡产权房的时候,恐怕已经陷入一个严重的利益冲突困境中。

  中国的财产法是以所有权为核心的。就土地而言,法律承认了土地有两种所有权,政府对国有土地的所有权,农村集体对其 所拥有的土地的所有权。集体所有权既然是一种所有权,那其权利持有人,也即农民,就完全可以为了追求收益最 大化安排其用途。 政府对自己所有的土地就是这样做的。有的地方政府为了吸引投资、促进本地经济增长,将大 量国有土地转让给工业企业,分文不取。对于住宅用地,政府则用所谓的“市场化”方式转让,赚取大笔收入。当 然,各级各地政府也纷纷设立了各种名目的开发区,哪怕没有企业入驻,政府也不慌不忙。民众、舆论对此议论纷 纷,但也无可奈何,因为政府就是这些土地的所有权人,它可以自由地安排其用途。

  但到了农村 ,这种所有权理论突然失效了。作为所有权人的农民,不能自由地支配其土地、包括宅基地的用途。他们不能在这 些土地上开办工厂,也不能在这些土地上建造商品住宅。农民只能在自己所拥有的土地上从事农业生产,而这显然 是土地收益率最低的一种经济活动。

  于是,同样是所有权,农民的土地所有权与政府的土地所有权 却有天壤之别。一块土地,假如被法律限制只能用于收益率最低的活动,那这样的所有权就没有多大意义,农民的 所有权成了一个空洞的权利。同样的权利,因为在不同人手中而被绝对不公平地区别对待,这样的财产法的正当性 ,恐怕是十分可疑的。

  政府却在十分积极地执行这样的法律。政府声称,禁止农民将土地用于收益率较高的用途,是为了保护农地,从而保证粮食安全。茅于轼先生已再三论证过,担忧粮食安全,不过是杞人忧 天。姑且不论这一点,即使保护农地是国家利益所系,那政府在把农地征用之后,就应当继续从事种植业。政府用 自己掌握的国有土地从事粮食生产以确保国家的粮食安全,这是国有土地用得其所。

  事实当然不 是这样的。农村集体所有的土地经由征地程序归政府所有之后,政府从未维持该土地的原有用途,从事收益最低的 种植业。相反,政府立刻将这些土地转换到高收益用途上,用于工业项目或者商品住宅开发项目。这是一种十分奇 怪的逻辑:法律要求向来被认为自私自利的农民为了国家利益牺牲其本应得到的土地高收益,政府却拿自己的土地 实现商业利益最大化。

  政府可能说,为城市居民建造住房,也是公共利益。但是,这样的公共利 益,农民就可以轻松地实现。农民几乎个个都是建筑专家。小产权房市场的繁荣就已经证明,由农村集体继续保持 所有权,建造商品房,完全可以满足消费者的需求。而且,因为价格低廉,这种方式显然可以在更大程度上增加公 共利益。

  一块土地,当其属于农民所有或农村集体所有的时候,法律禁止其用于工业化、城市化 。但同样是这块地,一到了政府手里,就可以用于任何用途了。由此看来,政府禁止农民转换土地用途,恐怕不是 为了保护耕地、维护粮食安全,而是为了把转换土地用途、获得增值收益的权利留给自己。因此,政府查禁小产权 房、乡产权房,已陷入一种利益冲突中,即政府动用强制性权力,让农民作出牺牲以增进政府利益。这是一种典型 的自利行为,而不是公共管理行为。

  面对此一困境,有两个解决办法:第一种,政府继续执行现 行法律,把农民的土地锁定在收益率最低的产业。这意味着,农民为国家利益作出了牺牲,付出了巨大的机会成本 。那政府就应当对农民的这一牺牲作出赔偿,补足农民因为不能从事商品房开发而损失的收益。

  第二种办法,允许农民自由地行使其所有权以追求收益最大化,其程度与政府对国有土地的所有权一样。实现政府 对国有土地、农民对农村集体土地的所有权的平等,这是对土地法律最起码的要求。只有做到这一点,政府对土地 事务的管理,才有可能相对公平、公正。

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